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浅析房屋承租权之法律保护/郝树亮

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 19:42:01  浏览:9771   来源:法律资料网
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浅析房屋承租权之法律保护

一、 房屋租赁概述
房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益,承租人向出租人支付租金的行为,是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质,房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁;按照房屋的所有权性质,房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁;按照房屋的租期是否确定,房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁;按照当事人的国籍,房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。
二、 房屋承租权之法律保护
现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护,主要体现
在两方面:一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护;其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。
1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债权即合同之债,是基于依据有效合同所产生的债,也就是我国民法通则所称的“因当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要,法律实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力,学理上称之为“债权的物权化”这一方面主要体现在”买卖不破租赁的原则”,使承租权具有了物权的效力(对世权)即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物纵有转移,租赁关系对于租物的受让人仍然有效,例如《合同法》第二百二十九条规定:”租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立房屋承租人的优先购买权,《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。
2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效“。《担保法》第48条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则,也即确定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的担保物权而得到法律保护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定,那就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”这实际上也确认了在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。
三、 房屋承租权现存法律保护存在的缺陷和改进建议
1、上述房屋承租权在与房屋有权和抵押权并存且抵押权是有效形成的情况下(抵押合同登记之日),房屋承租权都是在一定条件下有限的对抗房屋所有权和抵押权而得到优先保护的,而这个核心条件就是“房屋承租权在先”问题,从字面理解这个“先”应是指“房屋承租权形成在先”,这就涉及到如何确定房屋承租权形成的时间和标志,这对于在实践操作中切实保护承租人的房屋承租权具有十分重要的意义,而目前的法律对此未有明确规定和解示。
2、本人认为按照房屋租赁民事法律行为发生的顺序,房屋承租权应在下列四个时间点其中之一时形成:
(1) 是在租赁合同成立时形成;
(2) 在租赁合同约定的生效条件具备时形成;
(3) 租赁合同登记备案时形成;
(4) 取得房屋租赁证时形成。
3、本人认为:
(1)租赁合同成立时不应作为房屋承租权形成的时间,理由是租赁合同成立时因合同尚未生效,合同对当事人不具有约束力,承租人的房屋承租权当然是未形成的;
(2)在租赁合同约定的生效条件具备时,承租人的房屋承租权作为普通的合同债权是形成了的,对合同当事人是具有约束力的,而对不特定的第三人是不具有约束力的即不具有作为物权所特有的对抗第三人的效力,所以当然也不具备对抗房屋所有权人的房屋所有权和房屋抵押权人的所有的抵押权的条件,因此本人认为法律条文里所所说的的“房屋承租权在先”的含义并不是指“房屋承租权作为普通的债权的形成在先”,而是指“房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成在先”。
(3)那么房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间是什么时候呢?本人认为在《房屋租赁合同》办理登记备案时就是房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间。理由是因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全,所以国家把它作为一种要式法律行为来严格管理,通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产的权益,《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度,但立法意义在一定程度上主要是为税收管理的需要而且在实践中并没有规定严格的操作程序,但从深层的法律意义来说这应是法律规定的一种不动产交易的公示制度,使房屋租赁产生物权的公示力,从而产生对抗第三人的物权效力,从而使房屋承租权作为一种普通债权被物权化而变成一种特定债权(《上海市城市房屋租赁条例》第十五条明确规定“房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人”)。目前虽然法律规定了房屋租赁登记备案制度,但与房屋买卖交易制度相比显得粗糙模糊,而且规定一些不合理的地方,例如按《城市房屋租赁管理办法》第十五条规定“办理房屋租赁登记备案须提交房屋所有权证书”,而在实践中大多数房屋都是在未办理房屋所有权证书的情况下出租的,这就会导致出现房屋出租给承租人的时间在先抵押设定在后的情况下,因为房屋没有所有权证书无法办理房屋租赁登记备案,而具备了办理抵押登记的条件,从而使承租人的承租权不能优先于低押权人的抵押权而得到法律保护,这已经从法律规定的角度上剥夺了承租人的房屋承租权对抗抵押权的机会,是明显不公平的。这就需要法律应从保护承租人的权利不受损害的角度出发修改房屋租赁登记备案制度的规定,对此我们可以借鉴一下《上海市房屋租赁条例》第八条和第九的规定,该规定确认了只要具备房屋预售的条件就可以预租,这在一定程度上保护了承租人的房屋承租权的法律地位,本人认为应进一步放宽租赁登记备案的条件,至少在房屋具备抵押条件时房屋就可以租赁和办理租赁登记备案,让当事人去选择先抵押或先租赁,这才能从真正意义上做到权利地位的公平合理,也能使当事人更充分的行使自己的房屋所有权之处分权能,体现民法的意思自治和契约自由的原则。
(4)至于办理房屋租赁证只是国家从便于管理的角度出发,在形式上确认承租人合法承租权的而给承租人颁发的凭证,并不能依此来确定房屋承租权作为被物权化后的特定债权的形成时间。
四、立法建议
综上所述房屋承租权作为一种经常发生且关系社会经济秩序稳定的不动产主要交易形式,法律应对房屋承租人所享有的房屋承租权从立法上给予进一步的法律保护,制定更完备合理的房屋租赁管理法律制度,以保障当事人的合法权益能得到切实实现。





作者:郝树亮(13911512034)
日期:2003年4月4日


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国家发展计划委员会、国家工商行政管理局、国家粮食局、中国农业发展银行关于进一步敞开收购农民余粮规范粮食市场秩序的紧急通知

国家计委


国家发展计划委员会、国家工商行政管理局、国家粮食局、中国农业发展银行关于进一步敞开收购农民余粮规范粮食市场秩序的紧急通知
国家发展计划委员会 国家工商行




各省、自治区、直辖市及计划单列市计委、工商行政管理局、粮食局、物价局、农业
发展银行分行:
目前,正值秋粮收购旺季,各地积极贯彻落实中央经济工作会议的精神,认真做好粮食收购和粮食市场管理工作,总体情况是好的。春节将至,备耕在即,农民急需生产、生活资金,为了保护农民利益,努力增加农民收入,必须严格执行敞开收购农民余粮的政策,进一步规范粮食收购
市场管理,做好粮食收购工作。现将有关事项通知如下:
一、严格规范入市收购企业的审批制度,严厉打击不法粮商直接到农村收购粮食,扰乱粮食收购市场秩序的行为
必须重申,对列入保护价收购范围的粮食,只能由国有粮食购销企业和经省级工商行政管理部门审核批准的用粮企业、粮食经营企业,按照国家粮食收购政策的要求,直接到农村收购;经省级政府认定,确属交通不便的边远地区的粮食经营企业,可经地(市)或县级工商行政管理部门
审核批准后,直接到农村收购粮食。对退出保护价收购范围的粮食,经地(市)或者县级工商行政管理部门审核批准的用粮企业、粮食经营企业,可以直接到农村收购。除上述范围的企业以外,其他任何企业和个人一律不得直接到农村收购粮食。各级工商行政管理机关必须严格执行国家粮
食政策,严格按程序审核入市收购资格,并会同粮食行政管理部门,立即对已经取得入市收购资格的企业,进行一次全面清理。各地工商行政管理部门要加强对粮食收购市场的监管,严禁无照经营和违规经营,严厉打击扰乱市场、损害农民利益的不法行为,维护粮食收购市场的正常秩序。
对违反国家粮食收购政策,擅自从事粮食收购活动的,工商行政管理部门要依法没收非法收购的粮食,并处以非法收购粮食价值1倍以上、5倍以下的罚款;构成犯罪的,要依法追究刑事责任。
二、国有粮食购销企业要认真贯彻执行按保护价敞开收购农民余粮的政策,切实把农民手中余粮收上来
各地粮食部门和国有粮食购销企业要坚决采取有效措施,严格按照粮食收购保护价格,必须常年常时挂牌敞开收购农民的余粮。要严格按照国家粮食质量标准收购粮食,增加验质定等的透明度。不准拒收、限收和压级压价收购,损害农民的利益。国有粮食购销企业要进一步改进工作作
风,采取增设收购网点等措施,方便农民售粮。针对今年部分地区因灾粮食质量较差的情况,各地粮食部门和国有粮食购销企业要组织和引导农民对粮食进行筛选、整理,提级进等,保证入库粮食质量。
三、继续加大监督检查力度,认真做好粮食收购市场管理和粮食收购工作
规范粮食收购市场秩序是实行粮食省长负责制的重要内容,各地要认真贯彻党的十五届五中全会精神,按照中央经济工作会议和中央农村工作会议的部署,深入基层,把做好粮食收购和粮食收购市场管理工作放在重要位置,加大监督检查的力度,要一级抓一级,层层负责,逐级落实。
工商行政管理部门要继续加强对粮食收购市场的监管,对扰乱粮食收购市场秩序的,要按照有关规定严肃处理;情节严重的,要严厉追究有关单位负责人和当事人的责任。在当地政府的统一领导下,各级粮食行政管理部门要会同工商行政管理和物价部门,严格监督检查国有粮食购销企业执
行国家粮食收购政策的情况,对违反国家粮食收购政策,压级压价,损害农民利益的,要坚决查处。
请各地接到本通知后,立即转发到县级有关部门和基层粮食购销企业。



2001年1月9日

中小学教材编写、审查和选用的规定

国家教育委员会


中小学教材编写、审查和选用的规定
1995年5月3日,国家教委


第一章 总 则
第一条 为加强中小学教材建设和宏观管理,做好教材的编写、审查和选用工作,特制定本规定。
第二条 教材的编写、审查和选用应贯彻“中小学教材要在统一基本要求的前提下实行多样化”的方针,为提高教育质量服务。
第三条 本规定所指中小学教材包括:课本、教学参考书、教学挂图和图册、音像教材、教学软件等。
第四条 中小学教材的编写应履行审批、备案手续;中小学教材必须经有关审查机构审查通过方可正式用于教学。
第五条 中小学教材的编写、审查、选用实行分级管理和各有关部门分工负责的原则。
国家教育委员会主管全国中小学教材(包括民族文字教材)的编写、编译、审查、选用工作。地方各级教育行政部门按分工主管本行政辖区内中小学教材(包括民族文字教材)的编写、编译、审查、选用工作。

第二章 教材编写的审批
第六条 积极鼓励和支持单位、团体和个人按照有关规定,编写适应中小学教育需要,有较高质量,有特色的教材,包括适合民族地区使用的教材,适应农村地区尤其是经济发展程度较低的农村地区所需要的教材,以及乡土教材、劳动课、劳动技术课教材、选修课教材和活动课教材。
第七条 编写教材属于下列情况的由国家教委审批:
1.人民教育出版社、中央教科所、中央部委属高等院校、中央级科研单位、全国性学术团体组织编写国家教委制定的课程计划所规定的必修课各学科教材。
2.境内单位、团体和个人与国外及港、澳、台地区组织或个人合作编写国家教委制定的课程计划所规定的必修课各学科教材。
国外及港、澳、台地区组织或个人独立编写,供境内学生使用的,国家教委制定的课程计划规定的课程教材。
3.以民族文字编写国家教委制定的课程计划所规定的必修课(劳动课、劳技课、职业指导课除外)各学科教材。省区间协作编译民族文字教材。
4.编写国家教委批准进行教育改革实验的课程计划所规定的教材。
第八条 编写教材属于下列情况的由省、自治区、直辖市教育行政部门审批:
1.第七条第1项以外的单位、团体和个人编写国家教委制定的课程计划所规定的必修课(劳动课、劳技课、职业指导课除外)各学科教材。
此类教材编写由省一级教育行政部门批准后,需报国家教委基础教育司备案。民族文字教材需报国家教委民族教育司备案。
2.编写地方安排课程的教材和劳动课、劳技课、职业指导课、活动课和选修课教材。
3.编写省教委批准进行教育改革实验的课程计划所规定的教材。
4.除本条1、2、3项之外的地方编写的其他教材。
第九条 申报审批的内容包括:教材名称、主编和编写人员情况、编写指导思想、教材体系结构、编写体例、主要特点、适用范围和样章,以及编写和出版的时间安排、经费保证等。
第十条 国家教委(基础教育司、民族教育司)和各省对所有申报材料应存档,并将审批结果及时通知申报者。

第三章 教材审查
第十一条 送审的教材必须是经申报批准编写的,且经过一轮以上教学试验的小学、初中和高中学段内的全套教材。
第十二条 教材审查分中央和省(自治区、直辖市,下同)两级。中央级审查机构为国家教委中小学教材审定委员会,简称国家教委审定委;省级审查机构为省中小学教材审查委员会,简称省教委(教育厅、局)审查委。
第十三条 国家教委审定委的审查范围是:
1.经国家教委审批同意编写且经过一轮以上教学试验的教材。
2.经省教委审查委初审通过向国家教委审定委推荐审查的第八条第1项所列教材。
3.跨省区使用的民族文字教材。
第十四条 省教委(教育厅、局)审查委的审查范围是:
1.经省级教育行政部门审批同意编写且经过一轮以上教学试验的第八条第2、3、4项规定的教材。
2.初审需向国家教委审定委推荐报送的第八条第1项所列教材。
3.审查本行政辖区使用的民族文字教材。
第十五条 国家教委审定委可在业务上对省教委审查委给予指导。
第十六条 教材审定原则、审定标准按国家教委《关于颁发〈全国中小学教材审定委员会工作章程〉的通知》〔(87)教中小材字006号〕执行。

第四章 教材选用
第十七条 经审查通过的教材,由国务院和省级教育行政部门列入中小学教学用书目录,供学校选用。未列入目录的教学用书,各地教育行政部门和学校一律不得选用。
经国家教委审定委审查通过的教材,供全国选用。经省教委审查委审查通过的教材,供本省、自治区、直辖市选用。
第十八条 为贯彻落实关于教材多样化的方针,省以下(包括省级)印发的教学用书目录中,对于同一年级、同一科目至少应推荐两种以上的教材供学校选择(只审查通过一种教材的除外)。
承担国家统一规划教材编写任务的省(自治区、直辖市),可确定在本省(自治区、直辖市)使用这些教材的最低的保护性订数,报我委基础教育司备案,并组织好选用征订工作。
对由高等院校等单位承担编写任务的国家统一规划教材,经审查通过后,要在原实验区所在省(自治区、直辖市)的教学用书目录中列入,供这些地区选用。
第十九条 关于教材选用工作除上述规定外,其他仍继续执行国家教委颁发的教基〔1992〕29号文件。各省、自治区、直辖市教育行政部门要积极创造条件尽快建立由熟悉中小学教学情况、具有一定课程理论水平的人员组成的教材选用审议委员会,以指导所辖地区和学校的教材选用工作。
第二十条 未经国家教委或省级教育行政部门批准而编写的教材,不得进入学校进行教学改革试验。实验教材的试验办法除试教范围改为不超过400个班外,其余均按国家教委《关于颁发〈全国中小学教材审定委员会工作章程〉的通知》〔(87)教中小材字006号〕的规定办理。

第五章 管理与监督
第二十一条 违反本规定,具有下列情形之一的,视情节轻重和所造成的影响,对责任者分别进行批评教育、责令限期改正、通报批评、罚款,直至追究行政责任,给予行政处分。
1.将未经审查通过的教材列入用书目录的;
2.选用未列入用书目录的教材的;
3.强行要求教育行政部门或学校选用教材的;
4.实验教材的试教范围超过400个班及违反其他试验办法的;
5.出版发行未经审查通过的教材(实验用教材除外)的。
第二十二条 对第二十一条规定的受理:隶属于教育部门的违反本规定的单位、团体和个人的处理,由教育行政部门受理;不隶属教育部门的违反本规定的单位、团体和个人,由教育行政部门建议其主管部门受理。
第二十三条 各级教育行政部门对违反本规定的行为,一经发现,必须及时查处,并将处理结果报国家教委审定委办公室备案。

第六章 附 则
第二十四条 本规定颁布之前存在的有悖本规定的作法,限在本规定颁发后半年内予以纠正,否则按违反规定处理。
第二十五条 本规定自颁发之日起实行。



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