唐山市关于出售公有住房的若干规定
河北省唐山市人民政府
唐山市关于出售公有住房的若干规定
为了解决公有住房出售中的若干具体问题，保证工作顺利开展，根据《唐山市深化城镇住房制度改革实施方案》，特做如下规定：
一、 基本规定
1、凡座落在本市路南、路北、古冶、开平、新区和港口、南堡、高科技开发区范围内的公有住房，除成片平房、危房、产权有争议房、列入改革规划房及具有专用性质的住房外，均可以出售，出售时应执行本规定。
2、公房出售实行成本价、标准价和使用权价三种形式，由产权单位根据具体情况确定。出售旧公房应选择一种形式，出售新房可以采用多种形式，单位出售旧公房不分内，外部职工应实行统一政策，出售新房可实行差别政策。
3、新购建公房和腾空的旧公房向职工分配时，应实行先售后租，出售对象的选择顺序根据职工的住房困难程度确定，出租的对象为经济上确实有困难的住房困难户，在同一批分配的公房中出租的数量应控制在20%以内。
4、公房出售对象应具有本市非农业户口。旧公房面向原承租户出售，承租户购房坚持自愿的原则，公房产权单位不得强迫或变相强迫承租户购房。
5、出售的公房兼具有房屋所有权证和土地使用证，出售前应进行成本价评估。单位以标准价出售公房，必须按职工工资总额的5%建立住房公积金。
6、公房产权单位出售公有住房应制定方案，经市住房制度改革领导小组办公室批准后组织实施，具体实施中应按有关规定办理手续。
二、 售房价格
1、出售公房的成本价包括征地和拆迁裣费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、建房管理费、贷款利息、其它政策规定的税费等七项因素。新建公房的成本价按实际价格计算；单位购买的商品房向职工出售可以承担本规定成本价以外的费用，旧公房的成本价按上一年新建同类住房的成本价以成新折旧评估，年折旧率为2%，
2、公房出售的标准价按市统计局公布的上年度全市平均工资总额计算，具体价格和折扣额由市政府根据国家的有关政策公布。1996年上半年出售公房的标准价为620/平方米，年工龄折扣额为3。70元/平方米，购现住房折扣率为标准价的3.70%，旧房的年折旧率为标准价的1.5%。
购房职工的工龄按购房人夫妇二人的工龄合并计算：本市在职职工工龄截止到1995年12月31日，异地工作的职工工龄截止到当地建立住房公积金制度的前一年；已离退休年龄计算。工龄计算办法按组织、劳动、人事部门的规定办理。
3、单位以使用权形式出售新旧公房的价格，均按不低于成本价的30%计算，具体价格比例由售房单位根据需求状况河经济承受能力确定。
4、出售公房应按下列因素和标准确定调价系数；
（1）环境调价系数：以出租住房的七个环境类别区为基础，四类环境区不调整，每升高（或降低）一类调增（或调减）4%。
（2）层次调价系数：无电梯住宅按下表高速售价。
有电梯住宅的层次调价由售方单位自行平衡确定。
（3）朝向调价系数：只有北窗的住房调减20%，无南窗有东西窗的住房调减10%，斜向住房不做售价调整。
（4）设备调价系数：无暖气、煤气设备的住房各调减5%，有浴盆或太阳能设备的住房应适当增加售价。
（5）以成本价和使用权价格售房不做设备、环境差价调整。
（6）以成本价和使用权形式出售新房的调价额应以单位面积的平均成本价乘以调价系数，平均成本价以成本价为基数按加权平均测算。以其他形式出售新旧公房不计算平均价。
5、公房售价总额按下列公式计算：
（1）成本价总额=（平均）成本价×（1±调价系数）×建筑面积；+
（2）标准价总额=[标准价×（1±调价系数）一年工龄折扣额×工龄] ×（1-年折率×已使用年限）×建筑面积-标准价×（1±调价系数）×现住房折扣率×建筑面积；
（3）使用权价格总额=（平均）成本价×价格比例×（1±调价系数）×建筑面积；
6、出售公房按建筑面积计价，一套楼房住宅建筑面积按建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》计算。
三、 付款方式
购房职工在首次交付不少于30%价款的基础上，可向市住房资金管理中心申请政策性抵押贷款；有条件的售房单位可以实行分期付款。购房人不申请政策性抵押贷款，按成本价购买旧公房一次付清全部价款的给予价款总额15%的优惠，按标准价购买公房一次付清全部价款的给予价款总额10%的优惠。政策性贷款和分期付款期限最长不超过十年。
四、产权确认
1、以成本价购买的住房产权归个人所有，补交土地使用权出让金后可依法进入市场出售，交纳有关税费后，收入归个人。
2、以标准价购买的住房产权归售房单位和购房人共同所有，购房人拥有的产权份额按下列公式计算：
标准价
个人产权比例= —— ×100%
成本价
所购住房使用五年以上并补交土地使用权出让金后，允许依法进入市场出售，交纳有关税费后，收入按产权份额分配。
3、以使用权形式购买的住房，产权归售房单位和个人共同所有，购房人拥有的产权份额按下列公式计算：
使用权价
个人产权比例= ———— ×100%
成本价
购买的使用权住房，经售房人同意可以依法进入市场出售个人产权部分，使用权随之转移，交纳有关税费后所得收益归个人所有。单位与个人共同出资的，所得收益按投资比例分配。
4、以标准价、使用权价购买的住房进入市场出售前，应取得原产权共有单位的同意。单位和个人共同出资购买的使用权住房尚应取得出资单位的同意。产权共有单位或出资单位可按重置成本价优先购买，单位不购买的应同意个人进入市场出售。
5、出售公有住房应进入市场办理交易手续，凭交易契约到房屋产权管理机构申请产权过户。以成本价购买的住房核发私有房屋所有权证，以标准价、使用权价购买的住房核发共有房产保持证。
6、以成本价出售的住房，购房人凭私有房屋所有权证到土地管理部门办理土地使用证。
7、购房人取得私有房屋所有权证或共有房产保持证后，可以依法进入市场出租住房。
8、取得住房部分产权的购房人，可以按重置成本价补足价款取得全部产权。
五、 售房资金管理
1、出售国有住房须使用财政部门统一印制的售房收入专用发票。
2、出售新公房和以使用权形式出售旧公房的收入除支付有关费用和预留维修基金外均归售房单位所有，用于偿还贷款、工程款或继续用于住房建设。
3、出售旧公房的收入用于支付下列费用；
（1） 支付评估费、交易管理费等费用；
（2） 提留公房售后维修基金；
（3） 按《国有住房出售收入上交财政暂行办法》的规定上交财政，作为城市住房基金。
（4） 剩余部分作为单位住房基金。
4、留给单位的旧公房出售收入应存入市住房资金管理中心在房地产信贷部开设的售房资金帐户，专项用于住房建设，经市住房制度改革领导小组办公室批准后使用。
5、售房收入上交财政有困难的可以按程序申请减免。
六、公房售后的使用与修缮
1、购房个人不得擅自改变使用性质，不得私自拆改，房屋装饰装修应办理登记审核手续；
2、房屋售后修缮由住宅小区物业管理机构或售房单位负责。以成本价和标准价购买的住房由产权人交纳修缮管理费，交费标准由市房管局会同物价部门确定。
七、其它规定
1、按本办法规定购买住房给予一次性免交契税的照顾，已取得部分产权又补足价款取得全部产权的仍免交契税；
2、每对夫妇只能以标准价购买一套公有住房，享受一次工龄折扣，租住公房的夫妇，不得再以标准价购买新房。
3、按本规定出售公房，交易管理、产权登记等行政性收费减收50%，成本价评估费从低计收。
4、按本规定购买住房的职工继续执行煤气、热力等公益事业的收费标准和补助办法。
5、以标准价购买公房的职工从停租之日起停发住房补贴。
6、本规定由市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
附：住房建筑面积计算方法。
一、住房建筑面积计算方法
计算公式
1、套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；
2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积；
3、分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积；
4、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷栋号套内建筑面积之和；
5、公用建筑面积=栋号总建筑面积-栋号套内建筑面积-人防地下室建筑面积-单独销售或出租的建筑面积。
二、计算规则
1、套内使用面积按计租面积计算。
2、套内墙体面积按共同墙体水平投影面积的一半与非共用墙体水平投影面积之和计算；共用墙体包括各套住房之间的分隔墙、本套住房与公用建筑空间的分隔墙、外墙（含山墙）；非共用墙体指套内承重墙和分隔墙。
3、挑阳台的建筑面积按水平投影面积的一半计算；封闭阳台和凹阳台的建筑面积按水平投影面积计算。
湖北省实施《中华人民共和国城市居民委员会组织法》办法
湖北省人大常委会
湖北省实施《中华人民共和国城市居民委员会组织法》办法
湖北省人大常委会
（1993年11月25日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第4次会议通过 1993年11月25日公布施行）
第一条 根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（以下称《居委会组织法》）的规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会依法进行自治活动。
各级人民政府应关心、支持和帮助居民委员会的工作，居民委员会应在不设区的市、市辖区、县人民政府和乡、镇人民政府或者街道办事处的指导下，积极协助完成人民政府或者它的派出机关依照法律、法规、规章和政策规定布置的各项任务。
各级民政部门在本级人民政府领导下，负责做好《居委会组织法》和本办法的实施工作。
第三条 居民委员会在法律规定的原则和范围内设立，并保持稳定，其设立、撤销、规模调整，由街道办事处或乡、镇人民政府提出，报不设区的市、市辖区、县人民政府批准，并报上一级人民政府的民政部门备案。
机关、团体、部队、企事业组织的职工及家属、军人及随军家属参加居住地区的居民委员会。家属聚居区也可以单独成立家属委员会，承担居民委员会的工作。
第四条 居民会议由本居住地区内十八周岁以上的居民组成，在遵守宪法、法律和法规的前提下，行使下列职责：
（一）听取并审议居民委员会的工作报告和工作计划；
（二）讨论决定本居住地区居民的公共事务事宜和公益事业的发展规划及其资金筹集办法；
（三）听取并审议居民委员会财务收支情况报告，讨论决定从居民委员会的经济收入中给予居民委员会成员生活补贴的标准；
（四）选举、撤换居民委员会成员；
（五）制订、修改居民公约和有关规章制度；
（六）改变或撤销居民委员会不适当的决定；
（七）讨论决定涉及本居民委员会全体居民利益的其它重要事项。
第五条 居民会议每年至少召开一次。有五分之一以上年满十八周岁的居民或者五分之一以上的户或者三分之一以上的居民小组提议，应召集居民会议。必要时，可以召开居民代表议事会，讨论本居住地区居民有关的问题。
居民会议可以由全体十八周岁以上的居民或者每户派代表参加，也可以由每个居民小组推选代表二至三人参加。必要时，可以邀请本居住地区内的机关、企事业单位和群众团体派代表出席。
居民会议必须有全体十八周岁以上的居民或者户的代表或者居民小组选举的代表的过半数出席，才能举行。会议的决定，由出席人的过半数通过有效。
第六条 居民委员会依法履行下列职责：
（一）召集和主持居民会议，向居民会议负责并报告工作，执行居民会议的决定、决议，监督执行居民公约；
（二）对居民进行爱国主义、集体主义、社会主义教育，宣传宪法、法律、法规、规章和政策，教育居民遵纪守法，爱护公共财物，履行法定义务；
（三）采取多种形式加强本居住地区居民的社会主义精神文明建设，教育居民尊老爱幼、扶困助残、拥军优属、团结互助、移风易俗，养成文明、健康、高尚的生活方式；
（四）办理本居住地区内居民的公共事务和公益事业，因地制宜地兴办生产、生活服务业，开展多种形式的社区服务活动；
（五）管理本居民委员会的财产。根据自愿原则筹集本居住地区居民的公共事务和公益事业所需要费用；
（六）调解民间纠纷，促进居民家庭和邻里团结；
（七）协助维护社会治安，参加综合治理，配合有关部门做好本居住地区内依法被剥夺政治权利、管制、缓刑、假释、保外就医等人员的监督和帮教工作，维护本居住地区正常的社会秩序、生产秩序和生活秩序；
（八）协助人民政府或者它的派出机关做好本居住地区内待业人员的管理以及青少年教育、优抚救济、计划生育和美化、绿化、净化居住环境等项工作；
（九）维护居民的合法权益，向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见、要求和建议；
（十）多民族居住地区的居民委员会，应教育居民互相帮助、互相尊重，加强民族团结。
第七条 居民委员会有履行与其职责相应的居民活动组织权；居民公共事务和公益事业决策管理权；居民公约监督执行权；自办企业和集体财产管理权；自有资金支配权；根据征兵及用人单位要求，对本居住地区内居民参军、招工、招干就业有推荐权；五好家庭、文明楼院和文明单位
的评议权。
第八条 居民委员会每届任期三年，其组成人数根据本居住地区内人口、地域等情况在五至九人的幅度内确定。其中设立主任一人，副主任一至二人。
居民委员会成员由具备遵纪守法、作风民主、办事公道、热心为居民服务等条件的居民担任。家属委员会或以一个单位家属为主体的居民委员会，其成员可从本单位干部职工中选派。
第九条 居民委员会主任、副主任和委员，按照《居委会组织法》的规定选举产生。实行差额或等额选举，可以连选连任。
居民委员会成员候选人，由居民酝酿提名，根据较多数居民的意见确定正式候选人。实行差额选举的，正式候选人名额应当比应选人数多一至三人。
本居住地区内有选举权的居民或者户的代表或者居民小组推举的代表过半数参加投票的选举有效。候选人获得参加投票人数的过半数赞成票才能当选。得票过半数的候选人超过应选人名额时，得票多的当选。候选人得票相等时，应就得票相等的候选人重新投票，得票多的当选。选举结
果当场宣布，颁发当选证书，并报乡、镇人民政府或街道办事处备案。
第十条 居民委员会的选举工作，在不设区的市、市辖区、县人民政府和乡、镇人民政府或者街道办事处的指导下，成立选举工作小组主持进行，依法保障居民行使选举权和被选举权。
第十一条 居民委员会成员接受居民监督。有五分之一以上的年满十八周岁的居民联名，可以向居民会议提出撤换居民委员会成员的建议，由居民会议依法决定。居民委员会成员因故出缺时，由居民委员会召集居民会议按选举程序进行补选。补选的居民委员会成员任期随本届居民委员
会届满终止，可以连选连任。
第十二条 居民委员会根据法律规定和实际需要，设立人民调解、治安保卫、公共卫生、社区服务等工作委员会。居民委员会成员可以兼任下属委员会的成员。居民较少的居民委员会可以不设下属工作委员会，由居民委员会成员分工负责有关工作。
第十三条 居民委员会根据居民居住状况，可以分设若干居民小组，一般每三十至五十户可设立一个居民小组。小组长由小组居民推选。
第十四条 居民委员会的工作实行民主管理、民主决策和民主监督。凡涉及全体居民利益的重大问题，必须提请居民会议讨论决定。居民委员会讨论决定问题采取少数服从多数的原则。意见分歧较大，可以提交居民会议讨论决定。
第十五条 居民会议制定的居民公约应报街道办事处或乡、镇人民政府备案，其内容如与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，接受备案的机关应及时交由报送备案的居民委员会予以纠正。
第十六条 各级人民政府应采取措施逐步改善居民委员会及其成员的工作条件和经济待遇，居民委员会的工作经费和居民委员会成员的生活补贴费、医疗补助费等，由不设区的市、市辖区、县人民政府从本级财政支出中拨付，其数额应不低于当地行政工作人员人均预算经费的30％；
经居民会议同意，可从居民委员会的经济收入中给予适当补助。具体支付标准和办法由不设区的市、市辖区、县人民政府规定。
家属委员会的各项经费开支，依法由所属单位解决。
第十七条 各级人民政府对作出显著成绩的居民委员会及其成员应当给予表彰和奖励。
从事居民委员会工作十五年以上，因年老体弱等正常原因，离开居民委员会工作岗位无固定收入的居民委员会成员，有关部门应妥善解决他们的退养问题。原无职业的，由不设区的市、市辖区的人民政府或乡、镇人民政府给予适当补贴。具体标准和支付办法由不设区的市、市辖区或县
人民政府决定。
第十八条 居民委员会的办公用房，由当地人民政府统筹解决。新建、改建居民区的居民委员会的办公用房，应当纳入城市建设规划和基建规划，并认真落实。
凡居民委员会自建办公用房的，有关部门和单位应予以支持。
第十九条 居民委员会投资兴办的企业和生活服务设施，属居民委员会集体所有，任何部门、单位和个人不得侵犯其财产所有权。
城市建设中需占用、拆迁居民委员会合法拥有的生产经营场所和生活服务设施，应重新划定合适地点还建；无条件还建的，应按有关规定给予补偿。
居民委员会应建立健全财务管理制度，收支情况应定期向居民会议报告，接受居民监督和有关部门的检查审计。
第二十条 居民委员会依法兴办的生产、生活服务企业，有关部门应当予以扶持，对其生产经营中的实际困难给予帮助。
第二十一条 居民委员会的生产、经营收入除依照国家规定缴纳税费外，主要用于下列项目：
（一）扩大生产、经营、补充流动资金；
（二）兴办公益事业、社区服务设施和社会主义精神文明建设所需的活动经费；
（三）改善生产、经营单位职工福利；
（四）补助居民委员会办公经费和居民委员会成员生活补贴及缴纳养老保险费。
第二十二条 居民委员会所在地的机关、团体、部队、企事业单位及其职工、家属应尊重居民委员会的自治权利，遵守居民公约，支持居民委员会的工作。
第二十三条 市、市辖区和县人民政府的有关部门和单位，不得直接向居民委员会或者它的下属委员会下达属于自己承担的工作任务。确需居委会协助办理的事项，必须经市、市辖区和县人民政府或者乡、镇人民政府或街道办事处同意并统一安排。对需要由居民委员会代办的事务性工
作，可以实行有偿服务。具体办法由市、市辖区、县人民政府制定。
第二十四条 本办法具体应用中的问题，由省民政厅负责解释。
第二十五条 本办法自公布之日起施行。
1993年11月25日
