最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
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最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）
法释〔2005〕5号
最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
二○○五年六月十八日
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷
第一条 本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
二、土地使用权转让合同纠纷
第七条 本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。
第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
三、合作开发房地产合同纠纷
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。
第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：
（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；
（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；
（三）擅自变更建设工程规划。
因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。
第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。
第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。
第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。
第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
四、其它
第二十八条 本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。
本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。
公司清算是公司注销登记的前提，是公司在解散过程中了结公司债务，分配剩余财产，结束与公司有关的一切法律关系的一种法律行为。公司清算涉及众多利益群体，如果清算义务人不及时选任清算人（清算组）、启动清算程序，甚至借解散之机逃避债务，不仅将严重损害公司债权人利益，也将扰乱经济秩序。有鉴于此，清算义务人必须尽到善良管理人的注意义务，审慎的处理公司事务，否则要承担相应赔偿责任。
我国现行法律上没有“清算义务人”的概念，更没有明确清算义务人的范围，但将有限公司的股东、股份有限公司的控股股东和董事纳入到清算义务人的范围，争议并不大。如《最高人民法院关于〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条规定，有限公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。由此可见，当清算义务人非法注销登记时，其要承担责任是毫无疑问的，但责任大小、范围等问题仍不明确。
要确定赔偿责任大小、范围等问题,必须首先明确清算义务人承担责任的理论基础。
关于清算义务人承担责任的理论基础，学界主要有三种观点：(1)第三人侵害债权行为理论。公司解散后，清算义务人未及时履行清算义务，或具有恶意清算、虚假清算等不当清算情形时，不仅将导致公司财产贬值、毁损、流失，也将损害公司债权人合法利益。这种行为属于第三人侵害债权行为，清算义务人应据此承担损害赔偿责任。(2)法人人格否认理论，又称为“揭开公司面纱”理论、直索责任理论。公司在正式登记注销以前，仍然具有独立的法人资格，清算义务人的行为属于公司行为，产生的后果也应由公司承担。公司解散后，清算义务人本应尽到善良管理人的注意义务，及时履行清算义务。如果清算义务人利用股东责任的有限性以及清算程序，恶意损害公司债权人利益，应该否认公司的独立人格及股东的有限责任，责令清算义务人直接对债权人或社会公众直接负责。（３）清算责任理论。清算义务人未尽清算义务而给公司和债权人造成损失时，应当承担民事责任，这是法定义务向法律责任的转化。
上述三种观点中，笔者赞同法人人格否认理论，理由为：清算义务人作为公司一员，代表公司选任清算人、审查清算报告、启动清算程序等行为，该行为的法律后果应由公司承担。换句话讲，清算义务人不属于第三人，不应适用第三人侵害债权理论。同理，清算义务人未尽到清算义务造成的法律后果也应由公司承担，意味着清算责任理论也是不恰当的。根据公司法第二十条第三款之规定，股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。清算义务人利用虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，意味着公司债权债务未加清理即被取消了独立法人资格，应属于利用清算程序逃避债务、故意损害债权人利益的行为。此时，否定法人的独立人格，责令清算义务人直接对债权人承担赔偿责任是合理的。
至于清算义务人承担赔偿责任的范围，理论界主要有三种观点：对公司债务承担全部赔偿责任；在公司财产受损失的范围内承担赔偿责任；以公司债权人受到的实际损失为限。
笔者认为，清算义务人赔偿范围不能一概而论，应对公司资产状况具体分析。总体来说，当公司净资产为正时，即资产大于负责，清算义务人对公司债务承担全部赔偿责任；当公司净资产为负时，应该以债权人受到的实际损失为限，否则，债权人将获得不当利益。这是因为否定公司独立的法人资格，实际上是让清算义务人替公司承担侵权责任，赔偿公司债权人受到的损失，自然应符合侵权法基本原则。
最后，关于公司净资产情况，应当由清算义务人举证证明。当因公司会计账簿丢失、会计混乱等无法证明公司净资产状况时，应当推定公司净资产为正，责令清算义务人全额承担公司债务，进而促使有限公司股东、股份有限公司控股股东、董事等清算义务人高度重视公司会计业务，并在履行清算义务时尽到善良管理人的注意义务。也许有人为，这将加大清算义务人的责任，与法人基本制度相背离。但从我国现实国情考虑，按照“乱世用重典”的原则，此举对遏制清算义务人利用清算程序逃避债务具有极大意义。就像最高法院在关于《公司法解释二》答记者问时强调的那样，“规定清算义务人该清算不清算要承担民事责任后，清算义务人会在借解散逃废债务和依法了解公司债务中进行权衡的，如果其仍然选择该清算不清算的，则说明其愿意承担这样的后果。因此，根本不用担心这样规定会损害清算义务人的合法权益”。而之所以将公司资产状况的证明责任分配给清算义务人，是因为清算义务人有遵守会计准则、保存会计账簿的义务，其对公司经营状况较为了解，证明公司资产状况也比较容易。加大清算义务人的举证责任，有利于规范清算义务人的日常经营行为，有助于建立一个健康、有序的法人退出机制，有利于经济秩序的稳定。
（作者单位：重庆市九龙坡区人民法院）
大庆财政周转金管理暂行办法实施细则
黑龙江省大庆市人民政府
大庆财政周转金管理暂行办法实施细则
【文 号】庆财发〖１９９６〗２８号
【颁布单位】大庆市财政局
【颁布日期】1996-10-28
【实施日期】1996-10-28
第一章 总则
第一条 财政周转金是由各级财政部门管理的、有偿投放、定期回收、周转
使用的财政资金。
第二条 财政周转金的管理使用必须遵循以下原则：
（一）贯彻执行国家的方针政策，遵守财经法规和财经纪律；
（二）周转金的投放以国家产业政策为导向，坚持拾遗补缺，充分发挥投入
资金的经济效益；
（三）坚持统一政策、分级管理、谁发放，谁回收，权、责相结合；
（四）择优扶持，重点投放，专款专用，全额回收。
第三条 财政周转金的规模要从严控制。
（一）当年周转金（不含占用费及存款利息转入部分）的增幅要低于本级预
算内可用财力的增长幅度；
（二）周转金本金总额（含占用费及存款利息转入部分）不得超过本级当年
预算内可用财力的１５％。超过该比例的要进行压缩。可将压缩的周转金转入预
算内，用于弥补财政赤字或增设预算周转金；
（三）当年发工资和财政有赤字的市县，除国家和省有专门政策规定外，原
则上不再新增本级财政周转金规模。
第二章 周转金的来源
第四条 财政周转金的资金来源包括：
（一）财政预算支出中，按国家财政制度规定可以由无偿拨款改为有偿使用
的财政资金；
（二）从上级财政部分借入的财政周转金；
（三）占用费、逾期占用费、存款利息转入周转金基金的资金；
（四）回收的已核销呆帐资金。
第三章 财政周转金的使用和回收
第五条 财政周转金的使用范围主要包括：
（一）支持农业开发的农村经济的发展；
（二）支持科学、教育、文件、卫生、社会保障等各项事业的发展；
（三）扶持贫困地区、少数民族地区和边境地区经济和社会事业的发展；
（四）支持企业技术改造和高新技术的产品的开发；
（五）支持乡镇企业和县级经济的发展；
（六）适合财政周转金扶持的其他项目。
第六条 财政周转金不得直接或间接用于股票、证券、期货、房地产等投机
性项目；不得用于修建楼、堂、馆、所；不得用于计划外基本建设。
第七条 财政周转金的投放形式：
（一）上级财政部门借给下级财政部门的周转金，由下级财政部门负责投放
和回收，并按期足额归还上级财政部门；
（二）财政部门借给同级主管部门所属基层单位的周转金，由借用单位的主
管部门负责统借统还；
（三）其他形式。
第八条 财政周转金的投入程序：
（一）用款单位向同级财政部门提出书面借款申请和所申请项目的可行性论
证报告。借款申请须包括申请扶持项目简介、借用周转金数额、还款期限等基本
内容。同时按投资规模和审批程序提供县或县以上部门主持通过的可行性论证报
告。论证报告应全面、完整、真实、准确，重大项目应按行业规定提供有关专业
权威部门编制的可行性论证报告。
（二）借用财政周转金的审批。按基金所有权划分，属于哪一级的周转金，
由哪一级财政业务部门对申报项目进行考察论证，在项目可行的基础上，报主管
领导批准。重大项目由集体研究决定，预算部门要积极参与项目的论证，加强事
前、集中、事后的全面监督。
（三）建立合同制。经批准借用的周转金，财政部门要与借款单位按规定签
定借款合同。合同应明确借、贷、担保各方的权利和义务，必要时进行法律公正
。
（四）各业务部门在办理周转金拨款时，要将放（借）款合同及拨款通知单
交预算部门的周转金会计作原始凭证，根据原始凭证编制记帐凭单，做到收支有
据，责任清楚。
第九条 建立双方责任制度，即负责放款的负责跟踪问效、督促回收，负责
借款的负责定期反馈，及时还款。
第四章 占用费
第十条 财政周转金的使用期限，应根据扶持项目的性质和实现效益的时间
确定。一般为一至二年，最长不得超过三年。借用财政周转金必须按规定收取占
用费。期内占用费从低，逾期加罚占用费。
期内占用费的年费率规定如下：
一年以内的年费率２％；
二年以内的年费率４％；
三年以内的年费率６％。
属于委托银行放款的周转金，先按银行贷款利率计算利息。用银行贷款利率
计算出的利息，扣除财政周转金统一利率计算出的利息和银行手续费、奖励费之
后，由财政返还给贷款单位。
逾期周转金加罚占用费率分三种情况，逾期一年以内的在原费率以外加罚１
０％；逾期二年以内一年以上的在原费率以外加罚１２％；逾期二年以上在原费
率以外加罚１４％。
第十一条 周转金占用费计算方法：
１、期内占用费计算分式：期内占用费＝借用周转金金额＊使用年＊年占用
费率；
２、逾期占用费计算公式：逾期占用费＝借用周转金逾期金额＊逾期年限
＊逾期占用费率。
第十二条 下级财政部门转借上级财政部门、主管部门转借同级财政部门的
周转金，其占用费、逾期占用费一律按借出单位规定的标准执行，不得层层加码
。
第十三条 收取的占用费、逾期占用费，扣除必要的业务费，年终转作周转
金本金。业务费支出不得超过当年实际收取的本级周转金占用费的５％，业务支
出未达５％时不得提留结转使用。履行业务所需的占用费由预算部门转到单位财
务部门，由财务部门监督使用。
第十四条 业务费主要用于周转金管理部门办理具体业务时所必需的开支，
如购买、印刷管理周转金必需的凭证、帐簿、报表和宣传材料，组织周转金项目
调查、评估、考核的经费开支和业务人员的培训等支出，不得用于发放资金、补
贴，不得用于职工福利。业务费开支年初要编报计划，年终要编报执行情况，各
项支出要严格审批。
第五章 周转金的管理和核算
第十五条 财政周转金的管理由财政部门负责，实行“集中管理、集体决策
、分工负责、互相监督”的办法。
第十六条 财政周转金由预算部门统一开户，统一核算；财政周转金扶持项
目的确定、资金投放、回收和效益考核，按周转金的管理权限和性质由财政业务
部门负责。
第十七条 各级财政业务部门要严格按程序办理周转金的投放，并建立各项
目追踪反馈制度。
第十八条 各业务科室及预算科应加强对周转金的核算，对周转金应有专人
进行管理，并按财政部有关周转金会计制度的规定进行核算，坚持定期对帐。做
到手续完备，帐目清楚，内容真实，结算准确。
第十九条 务业务科室不得随意冲减周转金本金，对呆死滞的周转金要根据
国家的有关规定进行清理，未经批准不得擅自处理。
第二十条 各级财政部门本级周转金的发放，必须通过中国人民银行批准的
金融机构以委托放款的形式办理。
第六章 周转金使用效益的考核和监督
第二十一条 各级财政部门必须加强对周转金效益的考核工作。考核指标包
括以下几方面：
财政周转金回收率指标
当年实际回收率。计算公式为：
当年实际回收率＝当年实际回收到期周转金总额／当年应回收到期周转金总
额＊１００％
累计周转金回收率，计算公式为：
累计回收周转金总额／累计应回收到期周转金总额＊１００％
周转金项目效益考核指标。计算公式为：
借用周转金增加利税额＝（借用周转金实现的利税总额－借用前实现的利税
总额）＊周转金占项目投资总额的比率。
第二十二条 各级财政部门负责管理财政周转金的人员必须坚持原则，秉公
办事，不得以权谋私。对于违纪违法行为要依法严肃查处，并追究有关部门负责
人的责任。
第二十三条 为加强周转金的回收工作，调动借款单位按合同还款的积极性
，各业务科室每年应对借款单位进行信用考核。考核的依据是周转金偿还率。
第七章 附则
第二十四条 本实施细则自印发之日起执行，原庆财发〖１９９６〗２号《
大庆市财政周转金管理办法》同时废止。
第二十五条 本实施细则由大庆市财政局负责解释。
