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四川省成都市物价局


四川省商品住宅价格管理办法
成都市物价局


第一章 总则
第一条 为加强商品住宅价格管理，规范商品住宅价格行为，维护国家、经营者、消费者的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关规定，制定本办法。
第二条 凡在四川省行政区域内从事商品住宅开发经营，均应遵守本办法。
第三条 本办法所称商品住宅，是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。
本办法所称经济适用住房，是指列入政府建设计划、行政划拨建设用地、享受政府优惠政策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。
第四条 商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求，坚持结合市场供求，按质论价，保护国家、经营者和消费者合法权益，以及有利于培育和规范住房市场的原则。
第五条 商品住宅价格由物价管理部门和建设（房地产）管理部门按照“统一领导，分级管理”的原则，实施价格管理。

第二章 价格构成
第六条 商品住宅的成本构成
1．征地费用和土地出让金。征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，免交土地出让金；
2．前期工程费用。包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费；
3．房屋建筑安装工程费。按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用；
4．基础设施建设费用。指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用；
5．公共设施配套费用。指住宅小区项目内发生的非经营性公共配套设施建设费用。包括各项附属工程，如物业管理房、消防和配电及供水设施、自行车棚等建设费用（凡列入建设成本的公共配套设施、用房费用，在销售商品住宅时不得重复计收公摊面积费用）；
6．管理费。包括开发管理和企业管理人员的工资及附加、公杂费、差旅费、劳保费、培训费、广告宣传费等。管理费标准，根据房地产开发企业资质等级，按成本1—5项之和的3％以内计取。其中，经济适用住房管理费按成本1—5项之和的2％以内计取。具体标准由省物价局和
省建委另行制定。
7．贷款利息。以人民银行公布的当年信贷资金利率，按投资总额的70％计算。贷款利率计算时间一般以半年为限，最多不超过一年。
8．其它费用。必须是经国家和省有批准权限的部门规定的建设项目收费，方可进入成本。经济适用住房按有关规定减免征收。
第七条 商品住宅的税金。
税金按国家规定的有关税率计算。
第八条 商品住宅的利润。
1．经济适用住房可在成本1—5项之和的3％以内计加利润。
2．经济适用住房以外的其它商品住宅由开发企业根据市场供求状况，自行确定利润。
第九条 商品住宅的差价。
1．商品住宅的楼层差价率原则上应掌握在10％以内，具体差价率由开发企业自行确定，但一幢住宅楼内楼层差价代数和应为零。
2．商品住宅楼朝向差价率原则上应掌握在5％以内，具体差价率由开发企业自行确定，但同一住宅小区内朝向差价代数和应为零。
第十条 商品住宅销售价格＝商品住宅成本＋利润±商品住宅差价。
第十一条 商品住宅价格构成以外的代收代付费用，必须严格按规定标准代收；属分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品住宅购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。

第三章 价格管理
第十二条 商品住宅价格根据不同住房类型，分别实行政府指导价、市场调节价两种价格形式。
第十三条 经济适用住房实行政府指导价格。
经济适用住房按城市实行指导价和公告制度。省辖市和地、州所在地县（市）的指导价，由市（地、州）物价、房地产管理部门根据本办法规定的价格构成因素按区位测算拟定后，报物价、建设主管部门审核批准，作为当地经济适用住房最高限价；其它县（市、区）的城市指导价由市
（地、州）物价、房地产管理部门审批、并报省物价、建设主管部门备案。经济适用住房城市指导价经批准后，由当地物价、房地产管理部门在公布经济适用住房建设项目时一并公告。
经济适用住房按建设项目实行定价销售。由开发企业根据本办法规定按建设项目计算经济适用住房成本及平均销售价格和差价率，并填制经济适用住房价格申报表，连同按工程设计标准编制的工程成本决（预）算表或在建工程成本预（概）算表及有关文件资料送审，按财务隶属关系由
物价、建设及房地产管理部门审查核准后，建设、房地产管理部门再行办理销（预）售许可手续。经批准的经济适用住房建设项目的住宅销售价格，应当向社会公布，接受群众监督。销售价格一经确定，任何单位或个人不得擅自提价。
第十四条 经济适用住房以外的商品住宅销售价格实行市场调节价，由开发企业按本办法的规定根据市场供求，自定销售价格。必要时，城市政府可以实行最高限价。
第十五条 商品住宅销售应明码标价，使用房地产管理部门统一监制的《商品房购销合同》文本。成交价应由房地产管理部门定期送同级物价管理部门备案。
开发企业必须向商品住宅购买者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按质量保证书的约定承担保修责任。
第十六条 未列入经济适用住房建设计划的商品住宅，销售时一律不得冠以经济适用住房名称，误导、蒙骗消费者。

第四章 罚则
第十七条 对有下列行为之一的，由同级物价管理部门按有关法律、法规规定予以查处，并可处以罚款。
1．不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；
2．不按规定如实申报经济适用住房成本或乱摊成本的；
3．对经济适用住房越权定价或擅自提价的；
4．擅自向商品住宅开发建设项目摊派、收费的；
5．其它价格违法行为。
第十八条 有下列行为之一的，由同级建设和房地产管理部门按有关法律、法规规定予以查处，并可处以罚款。
1．采取偷工减料降低商品住宅质量或擅自更改设计缩小建筑面积等欺诈消费者的；
2．在建住宅工程未取得商品房预售许可证或竣工商品住宅未办理房屋产权初始登记，擅自销（预）售商品住宅的；
3．销售商品住宅，不如实申报成交价的和不按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；
4．经济适用住房未按规定向中低收入家庭销售，而销售给高收入家庭的；
5．商品住宅销售违反房地产管理法律、法规的其它行为。

第五章 附则
第十九条 各地可根据本办法结合当地实际，制定实施细则。
第二十条 本办法自一九九九年六月一日起施行。



1999年6月1日
现代法理学一般都认为法律原则可以克服法律规则的僵硬性缺陷，弥补法律漏洞，保证个案正义，在一定程度上缓解了规范与事实之间的缝隙，从而能够使法律更好地与社会相协调一致。但由于法律原则内涵高度抽象，外延宽泛，不像法律规则那样对假定条件和行为模式有具体明确的规定，所以当法律原则直接作为裁判案件的标准发挥作用时，会赋予法官较大的自由裁量权，从而不能完全保证法律的确定性和可预测性。为了将法律原则的不确定性减小在一定程度之内，需要对法律原则的适用设定严格的条件：
1．穷尽法律规则，方得适用法律原则。
这个条件要求，在有具体的法律规则可供适用时，不得直接适用法律原则。即使出现了法律规则的例外情况，如果没有非常强的理由，法官也不能以一定的原则否定既存的法律规则。只有出现无法律规则可以适用的情形，法律原则才可以作为弥补“规则漏洞”的手段发挥作用。这是因为法律规则是法律中最具有硬度的部分，最大程度地实现法律的确定性和可预测性，有助于保持法律的安定性和权威性，避免司法者滥用自由裁量权，保证法治的最起码的要求得到实现。
2．除非为了实现个案正义，否则不得舍弃法律规则而直接适用法律原则。
这个条件要求，如果某个法律规则适用于某个具体案件，没有产生极端的众不可容忍的不正义的裁判结果，法官就不得轻易舍弃法律规则而直接适用法律原则。这是因为任何特定国家的法律人首先理当崇尚的是法律的确定性。 在法的安定性和合目的性之间，法律首先要保证的是法的安定性。
3．没有更强理由，不得径行适用法律原则。
在判断何种规则在何时何种情况下极端违背正义，其实难度很大，法律原则必须为适用第二个条件规则提出比适用原法律规则更强的理由，否则上面第二个条件规则就难以成立。德国当代法学家、基尔大学法哲学与公法学教授罗伯特?阿列克西(Robert Alexy)对此曾做过比较细致的分析他指出：当法官可能基于某一原则P而欲对某一规则R创设一个例外规则R’时，对R’的论证就不仅是P与在内容上支持R的原则R.p之间的衡量而已。P也必须在形式层面与支持R的原则R.pf作衡量。而所谓有在形式层面支持R之原则，最重要的就是“由权威机关所设立之规则的确定性”。要为R创设例外规则R’，不仅P要有强过R.p的强度，P还必须强过R.pf。或者说，基于某一原则所提供的理由，其强度必须强到足以排除支持此规则的形式原则，尤其是确定性和权威性。而且，主张适用法律原则的一方(即主张例外规则的一方)负有举证(论证)的责任。 显然，在已存有相应规则的前提下，若通过法律原则改变既存之法律规则或者否定规则的有效性，却提出比适用该规则分量相当甚至更弱的理由，那么适用法律原则就没有逻辑证明力和说服力。


作者：李冬梅 苏佰林